안녕하세요~
찰리멍거처럼 99세까지 투자자로 활동하고 싶은 위례입니다.
오늘은 주택 임대차 관련 법령에 대해 공부해보려고 합니다.
들어가기에 앞서
법령은 언제든지 개정될 수 있으며,
구체적인 사실관계에 따라 적용이 달라질 수 있다는 점에서
본 내용은 2023년 6월 9일 작성시점에서의 배경지식으로만 참고하시길 바랍니다.
구체적인 사안별로 조언이 필요한 경우에는 전문가인 변호사의 상담을 받아보시기를 바랍니다.
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따라서 방문자들께서는 여기에 게재된 내용만을 근거로 하여 구체적인 사안에 관하여 어떠한 결정을 하시는 일이 없도록 유의하여 주시기 바랍니다. 문제되는 특정한 사실관계 및 상황에 대하여 전문가의 조언 또는 자문을 받지 아니한채 단지 본 페이지에 게재된 자료에 기초하여 어떤 행위를 하거나 하지 아니하여 야기되는 결과에 대하여는 책임을 지지 아니합니다.
주택임대차 관련 법령
우선 주택 임대차와 관련하여
민법 제3편 채권 제2장 계약 제7절임대차 부분이 기본법의 성격을 가지고 있으나,
민법 채권편은 임의규정(강제적으로 적용되는 것이 아니기에 당사자간의 합의가 우선함)이어서
참고사항에 해당한다고 이해하시면 됩니다.
다만, 민법 제652조에서
"민법 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정(계약)으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 하여
강행규정(당사자 사이의 약정에 우선하여 강제적으로 적용됨, 강행규정을 위반하는 약정은 무효가 됨)을 정하고 있습니다.
위 민법 제652조에 해당하는 규정들은 당사자간의 약정과는 별개로 강제적으로 적용된다고 이해하시면 되겠습니다.
그리고 개정때마다 저희를 웃게하고 울리게도 하는 "주택임대차보호법"이 있습니다. 줄여서 주임법이라고도 하는데요,
주임법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있다고 제1조에서 밝히고 있습니다.
따라서, 주택 임대차계약과 관련하여 적용되는 법령에는
민법 제652조에서 정하고 있는 강행규정과 주임법이 적용됩니다.
그 중 계약의 해지에 관하여 알아보겠습니다.
계약에서 해지할 권리를 정하고 있는 경우 약정해지권이라 하고,
법령에서 해지할 권리를 정하고 있는 경우 법정해지권이라고 합니다.
부동산 사장님과 함께 계약서를 작성하면서 계약서 조항이나 특약 등에서 해지사유를 정하는 경우,
이는 약정해지권에 해당하게 됩니다.
계약서에서 정하지 않더라도 법령에 적혀있는 해지사유는 법정해지권에 해당합니다.
계약을 해지할 권리는 약정에 의하거나 법령에 의하여 발생하고,
그 외에는 일방적으로 계약을 해지하지 못합니다.
민법에서 규정하고 있는 해지권
이해를 돕기 위하여 "무지"를 임대인으로,
"어피치"를 임차인으로 예시를 들겠습니다.
민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) 제2항:
임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는
임차인은 계약을 해지할 수 있다.
- "무지"가 임대인, "어피치"가 임차인으로 있는 K아파트가 붕괴되면서
전세로 살고 있던 101동 701호가 멸실되었습니다.
어피치는 가족여행중이라 다행히 참사는 피했습니다.
이런 경우 임차인인 어피치는 무너져 내리면서 사라진 101동 701호에 계속하여 살 수 없으므로
임대차의 목적을 달성할 수 없어 계약을 해지할 수 있습니다.
어피치: 법정해지권
민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고):
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
"무지"와 "어피치"가 K아파트 101동 701호를 계약기간을 정하지 않고 전세계약을 하였습니다.
"무지"가 해지 통보하는 경우 "어피치"가 통보받은 날로부터 6개월 후 계약 해지
"어피치"가 해지통보하는 경우 "무지"가 통보받은 날로부터 1개월 후 계약 해지
=> 임대인 입장에서 1개월 후 계약이 해지되는 것은 매우 불리 합니다.
"꼭", "반드시" 계약기간을 정하시기 바랍니다.
무지 & 어피치 : 법정해지권
전차인이 있는 경우,
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ① 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
=> 임대인의 동의를 받지 않은 불법 전대자에게는 적용되지 않습니다.
=> 임차인에게 계약 해지 통지를 한 경우, 전차인에게도 해지사유를 통지하여야 합니다.
=> 대항할 수 없다는 것은 임대인의 통지에 의하여 임대차 계약이 해지되었지만, 전대인(임차인)과 전차인 사이의 전대차 계약기간 동안은 전차인이 거주를 할 수 있고, 임대인이 전차인에게 임대차 계약해지를 주장할 수 없다는 뜻입니다. 즉, 임대인은 전대차 계약이 만료 되거나 전차인에게 해지사유 통지하여, 전차인이 통지를 받은날로부터 6개월이 지날 때까지는 법적조치를 할 수 없습니다.
최초 임대인에게 해지 통지 시 : 6개월이 지나야 해지 효력 발생
전차인에게 해지사유 같이 통지: 6개월이 지난 후 전차인도 내보낼 수 있음
전차인에게 해지사유 미통지 : 6개월이 지난 후 미통지 사실 인지 -> 전차인에게 해지사유 통지 후 추가로 6개월이 지나야 전차인을 내보낼 수 있음
민법 제640조(차임연체와 해지):
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
=> 전세에는 해당사항이 없음
=> 월세의 경우 2개월 연체 시 임대인이 계약 해지할 수 있음
주택임대차보호법에서 규정하고 있는 해지권
묵시적갱신
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니"하거나 "계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다"는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
2020. 6. 9. 이전 체결된 임대차계약에 적용되는 법령
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나
그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는
제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]
=> 전세의 경우 제3항이 적용되지 않음
"무지"와 "어피치"는 계약기간만료가 2023년 5월 31일이었음에도
임대차기간이 끝나기 2개월 전인 2023년 3월 31일까지 갱신거절 통지를 하지 않았습니다.
=> 묵시적 갱신에 의하여 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 전세계약을 한 것으로 봅니다.
묵시적 갱신의 경우 계약기간은 2년으로 보아 2025년 5월 31일이 새로운 계약기간 종료일이 됩니다.
묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
=> 계약이 묵시적 갱신된 경우 "어피치"는 언제든지 "무지"에게 계약해지권을 행사할 수 있습니다.
단, "무지"가 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 해지됩니다.
어피치 : 법정해지권
계약갱신청구권
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 => 월세만 해당
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 => 갱신하지 않기로 보상을 주고 합의하는 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 => 임대인 실거주
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. => 계약갱신요구권은 1회만 행사가능
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
=> 임차인은 언제든지 계약해지 가능, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
(이하 생략)
계약갱신청구권의 경우에도 해지에 관하여는 묵시적갱신과 그 내용이 동일합니다.
=> 어피치는 2023년 3월 1일 무지에게 계약갱신요구권을 행사하였다.
이후 어피치는 언제든지 계약해지가 가능하고, 무지가 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
어피치 : 법정해지권
갱신청구권 관련 판례 소개
임차인이 살고 있는 아파트를 매수하여 실거주할 경우나,
투자하였던 아파트를 실거주를 원하는 매수인에게 매도할 때
임차인이 예상치 못한 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
그와 관련된 사안에 대한 대법원의 판단입니다.
대법원 2022. 12. 1 선고 2021다266631 판결 [건물인도] [공2023상, 164]
판시사항
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)
판결요지
주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다.
나. 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 피고 1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20일까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다.’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다.’는 취지의 통지를 하였다.
2. 원심의 판단
원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 아니하였다.
주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있다. 그런데 피고 1이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
또한 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건과 같은 사안을 위 제9호가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다.
3. 대법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다.
1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.
2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.
3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.
나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다.
1) 피고 1이 이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2020. 10. 16. 소외인에게 계약갱신을 요구하였을 당시 소외인은 이미 원고들과 사이에 이 사건 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 소외인은 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신에 동의하는 등의 통지를 하지 않고 오히려 곧바로 매수인인 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다. 또한 기록에 의하면 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 피고 1에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다.
2) 사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 피고 1의 계약갱신 요구 이후에 소외인으로부터 이 사건 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리·판단하였어야 한다.
3) 그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 개정된 주택임대차법 시행 전에 이 사건 아파트 매매계약을 체결한 원고들이 실제 거주할 목적으로 이 사건 아파트를 매수하고 임대인 지위를 승계하였으므로 피고 1의 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 상고이유에는 이러한 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원고들의 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이흥구(재판장) 안철상 노정희(주심)
(출처 : 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 [건물인도] > 종합법률정보 판례)
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